En julio fue puesta en vigencia la nueva Ley de Alquileres luego de un acalorado debate que puso en discusión si era el tiempo propicio de tratarla o no y que hizo que el proyecto sea votado sin la presencia de la oposición en el Senado de la Nación. Dossier Web dialogó con Martín López Fleming, propietario de una de las primeras matrículas que otorgó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios para conocer su opinión.
Abogado y Corredor Inmobiliario, especializado en derecho inmobiliario y urbanístico, Martín cuenta que trabajan en el sector hace 45 años y conocen a fondo el rubro, ya que su padre fue quien obtuvo la matrícula N°02 de Salta. Asegura que la nueva ley generó un impacto negativo y acarreó un incremento en los valores de alquiler de un 15%.
¿Cuál ha sido el impacto de la nueva ley de Alquileres?
Sin lugar a dudas el impacto de la nueva ley de alquiles, puesta en vigencia a partir de julio de éste año, ha sido negativo, atento a que trajo consigo desconfianza e incertidumbre al mercado inmobiliario. Los especialistas, oportunamente nos manifestamos en contra de ésta reforma al Código Civil y Comercial, argumentando que a pesar de la crisis económica, el mercado inmobiliario se mantenía estable y muy bien regulado por la ley de la oferta y la demanda. Y que, las nuevas regulaciones retraerían la oferta inmobiliaria, entorpeciendo la relación entre propietarios e inquilinos.
¿Los precios de los alquileres han aumentado? ¿Esto afectó la demanda?
Desde el dictado del Decreto de Necesidad y Urgencia 320/20, y su correspondiente prórroga referida al congelamiento de los alquileres, y suspensión de los desalojos, y la puesta en vigencia de la modificación al Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locación de inmuebles, el precio de los alquileres con destino habitacional aumentaron en un 15%.
Pero la demanda no se vio afectada, puesto que el déficit habitacional existente en nuestra provincia es grande. Lo que si se vio disminuida fue la cantidad de propiedades en plaza, puesto que, algunos propietarios, motivados en la inseguridad jurídica creada por las normas, resolvieron quitar sus inmuebles del mercado locativo y ofrecerlos en venta.
¿Cuál es la realidad de los alquileres comerciales?
Sin lugar a dudas los alquileres comerciales fueron los que más se vieron afectados por la pandemia, puesto que los comerciantes tuvieron que cerrar sus puertas a raíz del aislamiento obligatorio. Fue por ello que en muchos casos se tuvo que renegociar las condiciones contractuales, y en otros rescindir los contratos de locación.
¿Qué establecen Los Decretos de Necesidad y Urgencia N° 320/20 y N° 766/20. Y que opinión tiene de ellos?
Los Decretos de Necesidad y Urgencia N° 320/20 y N° 766/20, dictados en marzo y septiembre, respectivamente, refieren al congelamiento del precio de las locaciones, a la suspensión de las ejecuciones de sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles, y a la prórroga automática de los contratos de locación. Dichas medidas fueron puestas en vigencia con motivo de la emergencia sanitaria, pero resultan totalmente injustificadas puesto que se coloca a todas las relaciones locativas en un plano de igualdad, y esto de ninguna manera es un reflejo de la realidad, atento a que cada relación contractual debe, necesariamente, ser analizada en particular.
Es por ello que nuestro ordenamiento legal prevé la posibilidad de resolver o adecuar los contratos de locación a las circunstancias excepcionales como en las que nos encontramos en la actualidad con motivo del aislamiento obligatorio establecido a partir del COVID-19, aplicando diversos institutos del derecho vigentes, tales como, teoría de la imprevisión, fuerza mayor, principio de buena fe contractual, razonabilidad, esfuerzo compartido, conservación del contrato, etc. Por lo que al establecer un congelamiento de precios, irremediablemente, se está legislando sobre una cuestión que ya se encuentra reglamentada, tornando excesiva e innecesaria, la intromisión del estado
¿Cómo se calcula y aplica el índice de actualización anual en los alquileres habitacionales. ?
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. Quedando éstos supeditado a un índice el cual se conforma en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables, vale decir contemplando paritarias e inflación. Indicativos los cuales serán elaborados y publicados mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.
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