Juan Martín Biella, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Salta, evaluó los alcances del proyecto y consideró que tiene puntos positivos y negativos pero que, en general, es una ley extemporánea, que debería tratarse en un contexto económico más estable.
En la Cámara de Diputados de la Nación empezará a debatirse un proyecto de Ley de Alquileres cuyo objetivo –afirman los impulsores- mejora la posición de los inquilinos en las relaciones contractuales con los propietarios. Entre los puntos centrales de la normativa se destaca la duración de los contratos, ya que se eleva el plazo mínimo legal de dos a tres años. Además, introduce cambios en materia del mecanismo de actualización semestral, garantías, depósitos, expensas, registro de los contratos, rescisión de contratos, entre otros aspectos.
¿Qué opina del proyecto que tratará la Cámara de Diputados?
Es un proyecto que tiene partes muy buenas, hay otras que son discutibles o extemporáneas, y hay otras que son malas. Siempre que uno legisla, lo hace para todas las partes. En este caso las partes son los profesionales, los inquilinos y los propietarios.
¿Cuál es la parte buena?
Esta ley tiene una primera parte de garantía social que es buenísima, de hecho, nosotros ya la habíamos propuesto en Salta, es cuando el Estado se compromete a darle una mano al inquilino para generar el mes de depósito. Es muy bueno. Insisto que debería ser para un esquema de vivienda social, para los más necesitados, pero es buena la medida. Hay una parte que habla de las expensas y aclara cuáles le corresponden al propietario y cuáles al inquilino, eso ya se estaba haciendo en la práctica, pero también es positivo. La parte de rescisiones también es muy buena porque se le da opciones al inquilino para salir del lugar sin una penalidad cuando no puede pagar.
¿Cuáles serían las medidas discutibles o extemporáneas?
Hay una parte que beneficia al mercado inmobiliario, pero puede perjudicar al inquilino, que es la fórmula de componer inflación más salario. Para el inquilino es complicado porque hoy estamos con una inflación proyectada de 55 puntos, sin perspectiva de baja, y una actualización del salario del 30%, con lo cual, en cualquier promedio, hoy le tendríamos que pedir al inquilino 40 o 42 puntos de actualización. ¿Es buena? Sí, pero es extemporánea. Debería ser una cláusula que se active una vez que esté controlada la inflación.
Es necesario que se legisle para el inquilino porque este Gobierno paró todas las obras de arquitectura, no se construye más. Los créditos UVA eran buenísimos, pero no controlaron la inflación y esta herramienta se estrelló. Esta cláusula, que es muy buena, si no se controla, puede ser un arma mortal para todas las partes.
¿Y la parte negativa?
La de las garantías o el garante, porque aumenta el riesgo y, al aumentar el riesgo, puede aumentar la locación. No se puede condicionar al propietario sobre qué garantías aceptar. No hay una ley que te pueda obligar a aceptar algo. Además, Salta tiene un nivel de renta accesible porque, por ejemplo, ante un eventual juicio hay un desalojo que es rapidísimo, que sale en cuatro meses. En provincia de Buenos Aires demoran tres años. Entonces hay que garantizar que un inquilino que no paga y no se lo pueda sacar, te pague y se contemple todo esto. El propietario está disponiendo su patrimonio y nadie puede obligarlo a aceptar algo que no quiere, eso es básico. Además, hay una serie de artículos donde se interpreta que, en el uso de la cosa, el inquilino que no puede usar el inmueble que alquiló en forma normal, o si tuvo algún problema, descuenta automáticamente el día de alquiler. ¿Pero qué pasa si se rompió un ascensor? ¿O si el vecino genera humedad? ¿O si hay obras en la calle donde está el inmueble y no puede ingresar con el auto? ¿Se descontarán días de alquiler por cosas que el propietario no maneja? Yo creo que esas cosas hay que aclararlas porque pueden generar conflictos donde los únicos que ganan son los abogados. No se puede legislar todo porque cuando se hace, se generan conflictos y, si se generan conflictos, el locador termina por pedir el doble.
Si por ejemplo un inversor tiene un millón de pesos y decide invertirlos en ladrillos para ganar 50 mil pesos al año, se enfrenta a la posibilidad de enfrentar conflictos y juicios, además del deterioro del bien. Entonces invierte ese dinero en Lebacs y gana 600 mil pesos al año. Y eso hoy está pasando. Hay que ayudar al inquilino, pero también al propietario, porque si no se va a la timba financiera y se evita problemas.
Además, toda esta discusión se está planteando como buenos versus malos. Hay que decir que el principal rentista del alquiler, el que se lleva la mayor parte, es el Estado, que se queda con entre el 20 y el 65 por ciento de lo paga el inquilino, dependiendo de la situación.
¿Cuál es la posición de la cámara?
Nosotros les planteamos a los diputados utilizar la ley de Alfonsín de promoción de la renta, y de paso ya que no están construyendo nada, que ese dinero se use para edificios destinados a la renta subsidiados. Hay que empezar con la rueda. Por lo menos pónganle el hombro también al propietario. A esta ley, con pequeñas cosas se la puede mejorar mucho.
Hoy estamos en una situación delicada donde se están yendo los inquilinos porque no pueden pagar. De hecho, en zona norte, donde hay una enorme cantidad de locales vacíos, los propietarios nos están proponiendo hacerse cargo ellos de los honorarios porque no quieren tener vacía su propiedad.
En Salta tenemos una ley que es superior a lo que están impulsando ahora, donde paga el comitente y lo dirige el mercado. Y el comitente se define de acuerdo a la oferta y la demanda: hay una alta oferta, paga el propietario; hay una alta demanda, paga el inquilino. O de última son las dos partes.
Si este proyecto se convirtiera en ley tal como está planteado ¿Qué impacto podría tener en el mercado en Salta?
Nosotros ya tenemos una experiencia porque lo mismo que se está tratando ahora ya se aprobó en la Capital Federal. Lo que intentaron los legisladores después del mamarracho que hicieron, es sacar la ley de la vivienda ociosa, donde decidieron que departamento que está vacío se le cobraba al propietario un impuesto adicional, más parecido a Venezuela que a un Gobierno de centro-derecha.
Si al propietario se le ponen tantos requisitos y tantos gastos, donde el Estado les quiere meter la mano al bolsillo, donde generan cuestiones litigiosas, evidentemente muchos propietarios pueden decidir no alquilar, retirar la mercadería, venderla, y dedicarse a la timba financiera. El primer resultado será que al inquilino le subirá el alquiler por la disminución de la oferta.
Esto no pasaría si el Estado estuviera construyendo, si hubiera créditos, si hay alternativas. Pero al no haber alternativas luego de que destruyeron la opción del UVA. Se genera un problema que es posible que cuando termine el Gobierno de Mauricio Macri todavía no se sienta con toda su intensidad, pero sirve un ejemplo: cuando Perón sacó la ley de alquileres, donde el propietario no podía actualizar y los contratos no tenían plazo, lo que pasó es que 60 años después, la Argentina tiene un déficit de 7 millones de viviendas, y Salta 90 mil. Porque hubo como 20 o 30 años, en los que nadie se dedicó a invertir para renta porque no era negocio, nadie invierte para perder.
¿Cuál es la situación en Salta?
En Salta la mayoría de los inquilinos en determinados segmentos están rescindiendo los contratos porque no pueden pagar. La situación del inquilino en Salta es muy complicada. Ya no solo tienen el problema de que no pueden ingresar a la locación, sino que el grave inconveniente es que no llegan a fin de mes.
Este proyecto se presenta en un contexto de economía recesiva, alta inflación, derrumbe del consumo y también caída de los UVA. ¿Considera que era el momento indicado para impulsar una ley de este tipo?
Yo la hubiera hecho más social. Por un lado, una promoción del desarrollo de obras destinadas a viviendas, hubiera puesto que el inquilino que pague hasta 9 o 10 mil pesos no pague gastos. En el mercado hay gente que tiene y gente que no tiene, y en estos momentos hay que legislar para el que no tiene. Hay un segmento de inquilinos que está muy mal y, con esta ley, los están empujando del mercado porque no hay forma de poderlos contener, a algunos se los va a ayudar, pero se nos van a escapar los precios porque los propietarios deciden subirlos ante el riesgo.
