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Varios bancos ya dieron el sí, y presentan buenas tasas y condiciones accesibles para comprar, construir, ampliar o para segunda vivienda. Del Hipotecario al Nación, uno por uno, qué ofrecen los bancos a muchos argentinos con expectativas de construir, ampliar o comprar viviendas. El sector inmobiliario es optimista. Los que muestran cautela tienen sus fundamentos: no es por la inflación –que en abril bajaría a un dígito–, ni por el dólar, sino en el salario.

Por Federico Dada

Especial para Dossierweb

El regreso de los créditos hipotecarios despertó un previsible entusiasmo en el sector inmobiliario como en miles de argentinos que volvieron a ver como posible, cumplir el sueño de la casa propia.

Esta vuelta, de la mano de varias entidades bancarias, llega en medio de un escenario económico recesivo, una inflación desacelerada, un enorme déficit habitacional estructural, alquileres con valores por las nubes, salarios que corren desde atrás a la inflación, y el fantasma de la modalidad UVA que goza de buena fama en otros países, pero no en Argentina.

El gran interés despertado en la sociedad es entendible: en el país, según el censo del INDEC de 2022, hay casi 8 millones de inquilinos. Lo confirman las más de 30.000 consultas que en los primeros días recibieron, primero el Banco Hipotecario y luego el Ciudad.

No es casual que el Hipotecario haya sido el primero en dar el paso en este contexto. Su dueño es Eduardo Elsztain, que no solo conoce el juego, sino que es un hombre cercano al presidente Javier Milei. El dueño de IRSA lo acompañó a Nueva York a visitar la tumba de un rabino, y es además propietario del Hotel Llao Llao y del Hotel Libertador, donde se alojó el entonces candidato Milei durante la campaña presidencial.

Para Elsztain, los UVA son “una oportunidad histórica por la combinación de inflación a la baja, un producto crediticio que en sus ocho años de vigencia superó con éxito enormes dificultades, y un sistema financiero sólido que hacen que estemos entrando a un período de gran oportunidad para el crecimiento del financiamiento a la vivienda. Espero veamos pronto el ahorro en instrumentos locales como las Cédulas Hipotecarias, junto con el desarrollo de la banca y del mercado de capitales doméstico”.

Elsztain, dueño del Banco Hipotecario y uno de los empresarios más cercanos a Milei

Como un dominó de naipes, al Hipotecario y al Ciudad, les siguieron anuncios de otras entidades financieras con sus líneas propias: Supervielle, ICBC, Del Sol (Sancor Seguros), los provinciales Bancor (Córdoba), Banco Provincia del Neuquén (BPN) y Banco de Corrientes. Y hace unas horas el Banco Nación, la entidad más grande del país, oficializó también sus créditos hipotecarios.

Aunque es posible que estemos asistiendo al revival de una medida con perfil de “hit”, hay varias instituciones privadas grandes que mantienen la cautela y aún estudian la conveniencia de adentrarse a las aguas de un mar imprevisible como es la economía argentina y el mediano plazo.

Sin embargo, Milei insiste a quien quiera oírlo que “hay 15 puntos del PBI que dejan de financiar al fisco y al Banco Central para buscar otro destino”, convencido que el negocio de los bancos se redireccionará. Mientras, el ministro de Economía, Luis Caputo, en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, ante 500 empresarios, hizo una referencia puntual a los créditos hipotecarios: “que estén volviendo a estas tasas y a este nivel de inflación créditos hipotecarios a 20 y 30 años es espectacular. Vamos a darle un empuje particular a los créditos hipotecarios”.

Optimismo en el norte

Desde Salta, Magdalena Day, la desarrolladora inmobiliaria que logró que más de 15 mil familias llegasen de su mano a ser propietarias, le dijo a Dossierweb que “todo anuncio de que vuelve el crédito hipotecario en la Argentina, es buenísimo”.

Consideró que “en relación a otros créditos, éste no es solamente para primera vivienda, lo que permite también, en el marco de un desarrollo inmobiliario, que las personas puedan comprar una propiedad para renta y así capitalizarse”.

Para la propietaria del grupo MDay, ahí radica una diferencia importante: el acceso a este segmento “que tiene un ingreso promedio más alto que un joven o una persona que no tiene vivienda y que necesita créditos con alguna tasa subsidiada para poder llegar esa vivienda”.

Day celebró la llegada de los créditos hipotecarios

Para este segundo sector, Day confía, como buena conocedora del mercado, que en unos meses –o en menos tiempo–, habrá bancos que activarán programas para primera vivienda.

Desde Tucumán, Fernando Guzmán, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, destacó que “los créditos son siempre positivos”, al tiempo que subrayó que son “una muy buena alternativa ya sea para la casa propia o para hacer una inversión”.

Quien hace foco en el salario y no solo en la inflación, es el economista especialista en mercado inmobiliario, Federico González Rouco. Acaba de publicar un libro “El sueño de la casa propia”, en el que propone crear un fondo de compensación: un instrumento que permita al acreedor, el banco, cobrar una cuota ajustada por inflación (UVA), y que el deudor pague una cuota ajustada por salarios; y las diferencias que sean cubiertas por dicho fondo, con un seguro pagado por el deudor.

Hace unos días, González Rouco, le dijo a DiarioAr que en el actual contexto “no importa tanto la inflación, lo que importa es la perspectiva de salario real que tenga cada uno. La cuota se puede volver impagable con una inflación de 5% anual o con una de 75% o con una de 200% anual. Entonces no me interesa tanto la inflación. Miraría más la perspectiva de salario real que uno tiene”.

Mercados dinamizados

Para Guzmán, el mercado se está dinamizando y las consultas para comprar inmuebles en Tucumán aumentaron notablemente. Y esto le suma que desde el sector entienden que los inmuebles están 50 por ciento por debajo de lo que tendrían que estar en términos de dólares.

Magdalena Day observa que el crédito, cuyo monto máximo alcanza a los 250 mil dólares con UVA, “sigue siendo alto por una inflación alta, y en general los bancos le agregan un interés”, destacando que van desde el 4 al 8 por ciento con sus características particulares.

Ellos, como varios desarrolladores inmobiliarios, comparten que hace tiempo el mercado esperaba que volviesen los créditos hipotecarios a tasas razonables, favorecidos ahora por una inflación en baja y un dólar “planchado”.

Claro que todos acusan el golpe de la devaluación de diciembre de 2023. Según datos recientes de Reporte Inmobiliario, el costo de construcción medido en dólares en marzo se ubicó en el orden de US$1318,8/m² para las viviendas multifamiliares, lo que representó un incremento de 26,5% si se lo compara con febrero y de 73,6% en términos interanuales.

González Rouco no cree en un boom del crédito hoy pero sí en uno o dos años

De este modo, construir hoy vale casi el triple de lo que costaba en octubre de 2020, conforme cifras publicadas en el portal inmobiliario Zonaprop. Sin embargo, hay confianza en el sector bancario. Por caso, el Banco Nación con su nueva línea de créditos hipotecarios “+Hogares con BNA”, destinará u$s4.000 millones, y proyecta otorgar hasta 40.000 préstamos en tres años y tendrá alcance nacional.

El economista González Rouco agudiza la mirada y apunta: “no creo que este año veamos un boom de crédito hipotecario, pero si la cosa más o menos se ordena, en un año o dos años, sí lo vamos a ver, porque la demanda de crédito es infinita, porque las necesidades habitacionales son infinitas en la Argentina, porque estamos en una muy mala situación habitacional. El impacto en el valor de los inmuebles y en el valor de los activos en general de una normalización económica va a llegar. Y el valor del metro cuadrado es uno de esos. Creo que va a haber una oportunidad ahí”.

Los créditos hipotecarios encontraron como favorable el proceso de migración de deuda que dejó de financiar al Estado, en un contexto de ajuste del gasto, estimulando a que los bancos busquen otros destinos. Vale tener en cuenta que las hipotecas sobre PBI en la Argentina representan entre el 0,5% y 0,8%, mientras en Chile son un 27%. Esta baja penetración de los créditos al sector privado sobre el total del PBI lo ven como una ventaja.

Desde buena parte de las entidades financieras ven un horizonte prometedor: las propiedades a buen precio, hay un tipo de cambio estable, y hay desaceleración inflacionaria (según C&T, abril dio 8,7%).

Lo único que aún miran con cautela es la relación entre el salario y el valor de las propiedades por un lado, y que se mantenga la previsibilidad en la economía y no que dentro de 3, 4 o 5 un gobierno decida volver a alterar la fórmula de actualización de estos créditos.

Sin embargo, buena parte del sector financiero es optimista. Ven que el poder de compra del salario medido en términos de metros cuadrados es positivo. Es decir que, aunque los salarios reales se encuentran en un nivel bajo en términos históricos, el efecto combinado entre la estabilidad del tipo de cambio y las subas nominales de los salarios que tuvieron lugar en los últimos meses mejoró sensiblemente la relación entre el salario y el valor de las propiedades.

Cómo son los créditos hipotecarios en el mercado, banco por banco

Banco Hipotecario

El crédito es hasta $250.000.000 en un único desembolso en caso de la compra de casa.

Para construcción, el monto es el mismo pero con un anticipo y dos desembolsos contra avance de la obra. En el caso de terminación o ampliación es de hasta $125 millones en un único desembolso.

La línea empezará a partir de US$ 40.000. La cuota inicial será de $202.400. Podrán acceder quienes demuestren ingresos por $809.000. En tanto, para el caso de los US$ 250.000, el monto máximo, la cuota comenzará en $1.262.500, por lo que se requerirán ingresos superiores a $5 millones.
Financian hasta el 80% de la vivienda a comprar o construir. Hasta el 50% en caso de una terminación de obra. Mientras que los de ampliación hasta el 100% del presupuesto sin superar el 35% del valor de la garantía actual.
El crédito se debe destinar a compra, construcción, terminación o ampliación de primera o segunda vivienda.
Tiene una tasa de 8,5% y las primeras 12 cuotas para los clientes con acreditación de haberes en el banco tienen una tasa de 4,25%, lo que significa una promoción del 50% en el primer año (con el costo financiero total: tasa de 8,65% final; 4,4% final el primer año para cuentas sueldo).
El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años).
El capital es ajustable por UVA.
La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.
La fecha de inicio sería el 15 de mayo.

Banco Nación

La línea “+Hogares” estará destinada para la compra, cambio, construcción, refacción y ampliación de viviendas en todo el país como así también para la adquisición de una segunda casa. La novedad de los créditos hipotecarios del Nación es que viene con un tope “anti inflación” para que no se disparen las cuotas.

Para viviendas únicas y de ocupación permanente de hasta 140.000 UVAs: 4,50% TNA fija.
Valor máximo prestable: El equivalente en pesos de 105.000 UVAs, lo que representa USD 89.000 (al dólar MEP, cotización al 1/5/2024), o $ 93.828.000.
Plazos: 5, 10, 15, 20, 25 o 30 años.
Para personas humanas en actividad laboral, en relación de dependencia; y jubiladas y/o pensionadas que perciban sus haberes a través del BNA.
La edad límite para la cancelación de las obligaciones de los préstamos será de 85 años.
Cuenta con un beneficio único: permitirá al usuario pagar una prima de 1,5 puntos porcentuales, que le dará la posibilidad de fijar el aumento de la cuota de acuerdo con el coeficiente de variación salarial (CVS) para que, en ese caso, la cuota no aumente más que el salario.
Estará disponible a partir del 20 de mayo. Los interesados deberán realizar la solicitud en forma digital a través del sitio web del banco.

Banco ICBC

El crédito está destinado a la adquisición de primera y segunda vivienda, refacción y ampliación.

El monto máximo es $250.000.000.
Modalidad de pago en UVAs.
Una tasa del 5% para quienes tengan cuenta sueldo en la entidad y del 7.5% para el resto de los solicitantes.
La relación de la cuota con el ingreso del solicitante es del 25%.
El plazo para pedir el préstamo es de hasta 15 años.
La financiación es de hasta el 75% del valor de venta de la propiedad a adquirir.

Banco Supervielle

Los ingresos mínimos deberán ser desde $1.000.000 para la compra, y de $450.000 para ampliación, refacción o mejora pudiendo, en ambos casos, mancomunar remuneraciones con sus cónyuges, concubinos o padres.

Este crédito es sin límite de monto.
El capital es ajustable por UVAs.
Presenta la tasa más baja del mercado, para quienes tengan cuenta sueldo, del 4% los primeros 12 meses y luego 5%, sin límite de monto y a 30 años. Por su parte, para los clientes que no acrediten sus haberes y para los no clientes, la tasa será del 8%.
El plazo máximo será a 30 años.
Para vivienda permanente se financia el 80%, no permanente el 75%.
El solicitante debe presentar la documentación relacionada con la propiedad a adquirir o refaccionar/ampliar.
La cuota del crédito no podrá superar el 25% de los ingresos netos verificados.
Se podrá realizar una simulación online desde el sitio web de la entidad para obtener información sobre cuotas, requisitos y condiciones.

Banco Ciudad

La nueva propuesta crediticia incluye dos líneas hipotecarias de similares características a la que pueden acceder quienes ya cobren o migren la acreditación de su sueldo al Banco Ciudad.

Se ofrece una línea que permite adquirir primera y segunda vivienda en todas las zonas de influencia del Banco Ciudad (AMBA, provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta). Y otra para adquisición de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el Microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Ambas son en UVAs, la línea general tiene una tasa de interés del 5,5% + UVAs, y la de Microcentro, del 3,5% + UVAs (el Gobierno de CABA busca con la tasa más baja reactivar propiedades para vivienda en esa zona).
Destinados a la adquisición, refacción, mejora y ampliación de viviendas, tanto únicas y permanentes, como no permanentes.
La financiación alcanza hasta los $250 millones, a plazos de hasta 20 años, en UVAs (*) más una tasa de interés desde 3,5% TNA.
Pueden acceder solo quienes ya cobren o migren la acreditación de su sueldo al Banco Ciudad.
El crédito es para comprar, refaccionar, mejorar o ampliar una primera o segunda vivienda permanente o no permanente en todas las zonas de influencia del Banco Ciudad (AMBA, provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta).
El monto máximo del préstamo es de $250.000.000 (hasta un 75% del valor de venta de la unidad a adquirir).
La línea general tiene una tasa de interés del 5,5%.
El capital es ajustable por UVA.
Los plazos son por 10, 15 y hasta 20 años.
La cuota no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar.
Ya están disponibles a través de la web del banco y en sucursales.

Bancor (Córdoba)

Se financia el 100% de la compra del inmueble o construcción y ampliación o terminación.

Por solicitante (que sean clientes del banco) se otorga un máximo, a la fecha, de $90.000.000 o 100.000 UVAs.
El plazo para la financiación es entre 5 y 20 años.
El capital es ajustable por UVAs con una tasa del 4,90% durante todo el plazo.
El porcentaje de relación cuota/ingreso máximo es del 25%.
El préstamo inicial es de $17.000.000 (20.000 Uvas), con una cuota cercana a los $115.000 y con ingresos requeridos de $470.000 de todo el grupo familiar. No solo puede computarse el de una pareja sino también el de los padres de ambos. La línea es también para solteros. Para el monto máximo la cuota es de $554.000 y se debe reunir ingresos por $2.250.000. Es decir, por cada $10.000.000, la cuota hoy es de $66.150.
Las empresas desarrollistas que tienen convenio con Bancor, están incluidas en la línea hipotecaria. Su oferta deviviendas (casas o departamentos) o construcción en lotes que aún no cuentan con escritura está también disponible y apta para ser financiada con estos créditos y se aplican las mismas condiciones que el resto, siendo el desarrollista quien garantiza cada operación hasta el momento de la escrituración.

Santander

El banco privado más grande del país fue el último en sumarse a la oferta con los “Súper Préstamos Hipotecarios UVA”.

Ofrecerá una línea de créditos en pesos destinados a la compra de vivienda de uso permanente y no permanente.
Sólo podrán acceder quienes acrediten al menos un mes de haberes en la entidad.
La financiación será por un plazo máximo de 240 meses y hasta un máximo de 75% del valor de la propiedad para adquisición de vivienda permanente, y de 50% para vivienda no permanente.
La tasa fija nominal anual será de 5,5% y no tendrá límite de montos.
Los ingresos mínimos requeridos serán de $850.000 pesos, con la posibilidad de sumar ingresos de la pareja.
El monto máximo a otorgar, de acuerdo a capacidad de pago y relación cuota ingreso, es sin límite.
Tendrán un plazo máximo de 240 meses con financiación hasta el 75% del valor de la propiedad para adquisición de vivienda permanente, y de 50% para vivienda no permanente. La relación entre la cuota del crédito y el ingreso del solicitante podrá ser de hasta un 25%.
Cada $10 millones contraídos al plazo máximo de 240 meses, la cuota inicial sin ajuste UVA asciende a $68.789.
Disponible a partir del 27 de mayo

Banco Provincia del Neuquén

Ofrece dos líneas de crédito que tendrán disponible la inscripción a partir del 27 de mayo

La primera línea será hasta $50.000.000 a la cual se deberá acceder con ingresos por $890.000 y se abonará una cuota inicial de $300.000. La segunda línea será hasta $100.000.000. Para acceder a ese monto, se deberá contar con ingresos por $2.700.000 y se abonará una cuota inicial de $940.000.
Para la primera línea la tasa será de un 3,5% para clientes del banco con paquete de productos y del 4,5% para el resto de los casos. En la segunda línea la tasa será de un 8,5% para clientes del banco con paquete de productos y del 9,5% para los no clientes.
El pago es mediante UVA.
En el caso de adquisición y compra financia hasta un 80%; y para la construcción, financia un 100%.
Se deberá utilizar para la compra, construcción y ampliación de primera vivienda.
Destinados a viviendas únicas y de ocupación permanente, tanto para la compra como para la construcción. En este último caso, la obra deberá desarrollarse en terreno propio y libre de ocupación.
El plazo para la amortización será de 20 años.
El valor de la cuota no podrá superar el 35% de los ingresos netos.

Banco de Corrientes

Destinado a financiar la construcción, adquisición, ampliación y refacción de una vivienda única o segunda, destino familiar u ocupación permanente y compra de terreno para clientela en general.

Pueden acceder todas aquellas personas físicas que perciban sus haberes mediante acreditación en cuentas habilitadas en el Banco de Corrientes.
El plazo para la adquisición y construcción de vivienda es de 240 meses (20 años). Para ampliación, refacción o compra de terreno es de120 meses (10 años).
Monto máximo: se financia hasta el 80% del menor valor entre tasación de garantía y valor de compra. Para construcción el 80% del valor del proyecto.
Es ajustable por UVA + tasa fija de 5%.

Banco Del Sol

El banco digital de Sancor Seguros se unirá al mercado hipotecario para ofrecer a sus clientes opciones de financiamiento en UVAs para la compra, construcción, ampliación y/o refacción de vivienda. Este es el segundo banco privado en anunciar la vuelta de los préstamos, pero aún no hizo públicas sus condiciones y requisitos.

Informe: DossierWeb