El director y socio gerente de Proyecto Norte SRL, Gastón Beccar Varela, revela en esta entrevista de Dossierweb, que el sector inmobiliario en Salta continuará en alza empujado por la minería, destaca cómo se impuso el negocio de la renta, y asegura que sigue habiendo déficit de viviendas buenas y de oficinas Triple A. Celebra el regreso del crédito hipotecario y vaticina que subirá el valor del metro cuadrado.
En este diálogo exclusivo, también cuenta sobre la construcción del hotel Hilton en San Lorenzo Chico, pide que el sector pueda trabajar sin trabas burocráticas, y si bien destaca que el Gobierno Provincial acompaña al sector y es “muy pro desarrollo”, cuestiona que para “distintos organismos”, “somos el enemigo al que hay que complicarle la vida”. Sin nombrar funcionarios ni áreas, pide no “responsabilizar a los privados” de “décadas de desinversión en servicios que de ninguna manera un privado se podría ocupar”.
Especial Dossierweb
–¿Cómo ven desde Proyecto Norte la evolución del mercado inmobiliario en Salta?
–En los últimos 20 años hubo la explosión de productos inmobiliarios de distinta índole pero bastante enfocado en el segmento ABC1 o un poco más abajo también. Pero hasta ahí, porque principalmente con la ausencia del crédito hipotecario, al doña Rosa no poder acceder a pagar una cuota razonable en función de sus ingresos para adquirir un inmueble, el negocio en general se inclina hacia un segmento más alto, que es el que puede comprar. Se ha generado en los últimos 25 años una explosión de inquilinos porque el déficit habitacional existe y es una realidad en todo el país y principalmente en Salta. Pero eso no quiere decir que la relación cuota-ingreso para la clase media sea justa, y eso esperamos que en el corto plazo empiece a cambiar.
–¿El regreso del crédito hipotecario es una buena noticia entonces?
–La aparición del crédito hipotecario que es lo que realmente impulsa este negocio. En cualquier lugar del mundo un desarrollador toma créditos bancarios intermedios, construye y después vende con créditos a 30 años. Muchas veces se estigmatiza al desarrollo inmobiliario como algo propio del segmento más alto de la pirámide económica. Y la realidad es que eso responde a la falta de crédito hipotecario. Qué más que querría un desarrollador inmobiliario que entrar a desarrollar en el medio y en las bases de la pirámide donde hay muchísimo más gente, y un déficit habitacional enorme para poder acceder a productos de muy buena calidad a un costo razonable y con una forma de pago accesible desde lo financiero. Hoy hay contexto que busca crear la Nación para los créditos hipotecarios. Estimo que va a haber un crecimiento en el valor de metro cuadrado muy grande porque las propiedades no subieron lo que deberían haber subido y en relación a los costos y crecimiento que va a venir los próximos meses. Pero seguramente se vería compensado con una mejora en los ingresos en términos reales de la gente, esperemos, y un acceso al crédito en el cual, el precio de las propiedades ya pasa a ser mucho menos importante.
–¿Le adjudicas el crecimiento del sector inmobiliario a la minería, al turismo?
–La verdad que la minería empuja mucho la actividad económica en general, y el real state no es una excepción. Pero no es que el sector venda productos inmobiliarios a compañías mineras, sino que generalmente son empresas que alquilan, pero al mejorar mucho la renta porque se genera una sobre demanda versus la oferta que hay, por ejemplo, en el caso de oficinas, empiezan a aparecer más inversores tanto locales como de otros de otras provincias, que se ven interesados en invertir en productos inmobiliarios porque el negocio de renta es mejor que el histórico. Hoy, o en los últimos años, los buenos productos inmobiliarios tienen muy buena renta, principalmente impulsada por la minería y por el éxodo que hubo post pandemia de Buenos Aires, en algunos lugares de Salta.
– ¿Sería un caso particular el de Salta en relación a otras provincias?
– En relación a cualquier ciudad del mundo. En cualquier lugar, la renta es baja porque el riesgo es bajo. Aquí tenés un déficit de viviendas buenas y de oficinas Triple A muy alto, y de galpones, y de todo tipo de productos inmobiliarios. Por lo tanto, al haber un déficit, y una actividad creciente (la minería) que trae gente que necesita vivir en algún lado y necesito trabajar en una oficina, como corresponde a los estándares que ellos están acostumbrados, hace que la renta se impulse un poco para arriba. Pero si hablamos de una renta de promedio del mundo, de entre 2% y 4% anual en dólares, aquí en Salta, estás con una renta mucho más elevada en algunos productos, por lo menos este y en la mayoría más elevada por inercia nomás.
–¿Cómo participó Proyecto Norte en este proceso de expansión del mercado?
–Lo que más nos gusta es la creación de comunidades y por ahí el caso de San Lorenzo Chico es bastante gráfico; de cómo pensar una nueva zona que tenga barrios abiertos y cerrados, y que a medida que vaya creciendo la cantidad de gente que vive ahí, ir incorporando un centro comercial, un centro de salud, colegios, que por supuesto muchas son situaciones que nos exceden. Uno tiene todo el abanico para que se genere un crecimiento espiral para arriba.
–Y sumaron la construcción de un hotel de categoría internacional en esa zona.
–Sí, en este momento estamos construyendo un Hilton. Con eso se completaría un poco en la zona. Lo que hemos hecho nosotros en los últimos años, y ha cambiado un poco nuestro modelo de negocios, es apalancarnos con socios inversores más grandes, porque la renta es mejor, y ante la ausencia de inversores chicos por la situación económica general. Es un modelo de negocios más apuntado a la renta que al usuario final. Sobre todo lo que es productos de arquitectura de construcción, no tanto así en los barrios, donde sí se genera una clientela muy grande de consumidores finales que construyen o que aspiran a construir su primera vivienda.
–Hablaste de inversiones externas ¿Hay inversiones o capitales de afuera también en el sector?
–Depende el tipo de producto, es un mix entre generalmente. Estamos desarrollando sobre tierra propia, con lo cual ya arrancas con algo adentro propio, más inversores, más preventa. Hay algunos negocios que los desarrollamos con socios; por ejemplo, estamos haciendo un condominio para renta fija y temporaria, que es el condominio La Trinidad donde somos seis socios. Es un producto que no se vende, es todo para alquiler. Y en el caso del Hotel Hilton, somos cinco socios, es un contrato de franquicia con Hilton. Es una sociedad aparte, nosotros somos uno de esos cinco socios, y uno de ellos va a ser el operador, que es americano. Es el único caso de un socio externo. La mayoría de los capitales del hotel son salteños, y una parte minoritaria es norteamericana. Es un hotel de 120 habitaciones. Es una inversión muy grande.
–Según COPAIPA, en los años 2021 y 2022 registró casi un 70% de planos visados de obras particulares, privadas, y el resto de obra pública y de comercios. El desarrollo inmobiliario viene siendo protagonista en la construcción.
–Hoy los datos deben ser absolutos, porque no hay obra pública. En líneas generales Salta tiene un gobierno que acompaña el desarrollo. Hay que seguir en esa misma línea, porque la generación de empleo que da hoy la obra privada, de manera directa e indirecta, es enorme. Y además es casi total en relación a la torta en este momento en que la obra pública. Lo que le pedimos a los gobierno es fluidez y celeridad en los trámites y acompañar y el tener el “sí” en la punta de la lengua. Nosotros nunca pedimos plata, no pedimos exenciones, tierras. Lo único que queremos es poder laburar sin demasiadas trabas.
–¿Ves obstáculos desde los Gobiernos provincial y municipales en los trámites administrativos, en normativas que deben readecuarse en el tiempo?
–Sí, por supuesto, hay mil particularidades que podríamos conversar; normativas e indicadores en determinadas zonas que hoy no son razonables y que se demora mucho en actualizar. Hoy, en general, tenés un Gobierno provincial muy pro desarrollo. Pero cuando uno entra en lo particular, en distintos organismos, en empresas prestadoras, controladoras, a veces nos encontramos con que somos el enemigo, al que hay que complicarle la vida. La cosa debería ser al revés, y no de responsabilizar a los privados que, en definitiva, tienen un impacto en la general muy bajo sobre cuestiones que tienen que ver con décadas de desinversión en servicios que de ninguna manera un privado se podría ocupar de eso. Sí es importante que todos los organismos que intervienen en el engranaje de un proyecto tengan respeto hacia la inversión privada, que en líneas generales a nivel provincial se da muy bien. Tiene que haber un acompañamiento y fomento a la inversión privada, porque de esto depende el sustento de muchas familias y el desarrollo económico de una provincia y las empresas que intervienen.
