El mercado de créditos hipotecarios muestra señales de mejora, aunque todavía está lejos de recuperar el ritmo que mostró antes del período electoral de 2025. En julio se desembolsaron u$s202 millones en créditos UVA, el mejor registro desde diciembre, pero el monto quedó 28% por debajo del promedio de 2025 previo a las elecciones.
En paralelo, las tasas de los principales bancos se mantienen sin grandes modificaciones. La novedad pasa por las condiciones de financiamiento: Banco Ciudad extendió de 20 a 25 años el plazo de sus créditos hipotecarios y elevó el monto máximo financiable, una decisión que permite reducir la cuota inicial y ampliar el universo de potenciales compradores.
El movimiento se produce en un mercado en el que todavía existe demanda de vivienda, pero donde el acceso al crédito depende de una combinación cada vez más importante de ingresos, ahorro previo, plazo y evolución futura de la inflación.
Tasas estables y plazos más largos
Según el economista Federico González Rouco, especialista en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, el crédito hipotecario argentino mantiene una participación históricamente baja: representa cerca del 1% del PBI.
Para González Rouco, la dificultad central está relacionada con la previsibilidad que requiere una deuda de largo plazo. Comprar una vivienda mediante un crédito implica asumir un compromiso financiero que puede extenderse durante 20 o 25 años, en un país que atravesó ciclos recurrentes de inflación, volatilidad cambiaria e inestabilidad macroeconómica.
En este escenario, la extensión de los plazos aparece como una herramienta para facilitar el acceso, aunque no elimina el riesgo que implica asumir una deuda durante más años.
Sebastián Cao, economista de la consultora Econométrica, consideró que todavía existe cierto margen para que las tasas continúen bajando, sobre todo en la banca privada. Sin embargo, no espera una reducción pronunciada antes de que se despeje el escenario electoral y disminuyan los niveles de incertidumbre.
Una mayor competencia entre bancos y una reducción del costo de fondeo podrían abrir espacio para nuevos recortes. Luis Hauserman, consultor inmobiliario y contador público, ubicó las tasas actuales de los créditos UVA en un promedio de entre 6% y 9,5% anual y sostuvo que una baja significativa requiere fondeo de largo plazo, principalmente a través del mercado de capitales.
El especialista también advirtió que los bancos todavía enfrentan condiciones de fondeo restrictivas y niveles elevados de morosidad en otros segmentos, como tarjetas de crédito y préstamos personales. Aunque la mora hipotecaria continúa en niveles bajos, el escenario todavía no resulta suficiente para esperar una reducción importante de las tasas.
Hauserman señaló que para que las tasas puedan bajar de manera significativa “es necesario que aparezca fondeo de largo plazo, principalmente a través del mercado de capitales”.
Cuánto hay que ganar para acceder
Con tasas relativamente estables, la decisión del comprador no pasa únicamente por conseguir el menor porcentaje posible. El plazo elegido puede tener un impacto importante sobre la cuota inicial y sobre el tiempo durante el cual permanecerá vigente la deuda.
Cao remarcó que, para cualquier préstamo, debe analizarse el costo financiero total y no solamente la tasa publicada. En los créditos UVA existe además una variable central: la evolución de los ingresos frente a la inflación.
El problema, explicó, no está en que la cuota se actualice por inflación, sino en asumir una deuda cuyo valor pueda crecer durante un período prolongado por encima de los ingresos del hogar.
Los bancos suelen exigir actualmente un ahorro previo de entre 20% y 30% del valor de la propiedad, mientras que la relación cuota-ingreso admitida se ubica, según la entidad, aproximadamente entre 20% y 30%.
Hauserman propone una referencia más conservadora. Para un crédito de u$s70.000 a 20 años, con una cuota inicial cercana a $850.000, considera prudente contar con al menos u$s30.000 de ahorro previo, además de unos u$s10.000 para afrontar gastos de inmobiliaria, escritura y otros costos de la operación.
En cuanto a los ingresos, plantea que el grupo familiar debería contar con una entrada equivalente, como mínimo, a cinco veces el valor de la cuota inicial. El objetivo es conservar un margen para afrontar eventuales aumentos de la cuota o cambios en los ingresos.
¿Conviene esperar o tomar el crédito ahora?
La posibilidad de que las tasas bajen genera una pregunta entre quienes están en condiciones de comprar: ¿conviene esperar algunos meses o avanzar con las condiciones actuales?
Para Cao, esperar una mejora puede tener un costo. Desde el resurgimiento del crédito hipotecario, los precios de las propiedades se revalorizaron entre 10% y 15% en términos generales. Por eso, una eventual baja marginal de las tasas podría quedar neutralizada por un aumento en el valor del inmueble.
Hauserman coincidió en que no esperaría una reducción significativa en el corto plazo. Si aparece una propiedad atractiva y el comprador cuenta con capacidad de pago, postergar la operación en busca de una tasa menor podría implicar perder una oportunidad.
La lógica detrás de esa mirada es que una mejora importante de las condiciones crediticias también puede generar una presión adicional sobre los precios de las propiedades, a partir de una mayor capacidad de compra.
El volumen de julio aporta una señal positiva. Los u$s202 millones desembolsados muestran que el crédito continúa recuperándose, aunque todavía está por debajo de los niveles previos al período electoral. Para Cao, el dato confirma que existe demanda, pero todavía no permite hablar de una normalización plena.
El economista agregó otro elemento: la morosidad hipotecaria pasó de 1,4% antes del período electoral a 2,1% en la medición de mayo. Una reducción de ese indicador permitiría disminuir el riesgo crediticio y podría contribuir a generar mejores condiciones para la expansión del financiamiento.
Para Rouco, además del sistema bancario tradicional existe espacio para desarrollar alternativas de financiamiento no bancario. Constructores y empresas podrían utilizar el mercado de capitales para ofrecer financiación propia y ampliar el acceso a sectores que hoy quedan fuera de los parámetros tradicionales de los bancos.
También planteó la posibilidad de incorporar nuevas herramientas para evaluar a los potenciales deudores, como el historial de cumplimiento de alquileres o los seguros de caución.
Para Hauserman, el crédito necesita mayor previsibilidad: “una familia se endeuda a 15 o 20 años y, para asumir ese compromiso, necesita tener cierta certeza sobre la evolución de sus ingresos”.
El crédito UVA y qué mirar antes de endeudarse
Rouco defendió el sistema UVA como una alternativa que permite vincular la deuda con la evolución de los precios y aportar previsibilidad en el largo plazo. Según su análisis, el principal valor del mecanismo es que facilita el acceso al financiamiento frente a otras alternativas más expuestas a la volatilidad.
Para quien analiza tomar un préstamo, recomendó no concentrarse exclusivamente en la tasa. La decisión debe contemplar el plazo, la evolución esperada del tipo de cambio y el valor de mercado del m2.
Cao sumó que extender el plazo reduce la cuota, pero con un efecto cada vez menor a medida que se agregan años. Por eso, el comprador debe preguntarse si esa reducción justifica extender durante más tiempo la exposición a la deuda.
En términos prácticos, la pregunta central no es solamente cuánto se paga hoy, sino cuánto margen queda en el presupuesto familiar si la cuota aumenta.
Cao también desarrolló un Simulador Dinámico de Préstamos Hipotecarios UVA de uso gratuito, que permite proyectar un crédito a partir del valor de la propiedad, el porcentaje financiado, el plazo, la tasa y la relación cuota-ingreso (https://simuladoruva.sebascaos.workers.dev/).
La herramienta incorpora además escenarios de inflación y evolución del salario real, y permite consultar la tabla de amortización del préstamo. Como ejemplo, permite analizar un préstamo de u$s100.000 y observar cómo evolucionan las cuotas y el saldo bajo distintos escenarios. La herramienta busca aportar una referencia adicional antes de asumir una deuda de largo plazo.
El crédito hipotecario, por lo tanto, vuelve a ganar volumen, pero todavía enfrenta restricciones. Las tasas no muestran cambios importantes, Banco Ciudad amplió el plazo de 20 a 25 años y julio marcó un repunte en los desembolsos. Sin embargo, la recuperación sostenida dependerá de que mejoren los ingresos reales, baje la inflación y exista mayor previsibilidad para que las familias puedan asumir compromisos financieros de largo plazo.
Para Cao, además, no alcanza con que los bancos tengan capacidad de prestar: también resulta necesario que el comprador tenga ingresos suficientes para sostener la cuota durante todo el período del crédito.
“Lo fundamental es evaluar cuál se espera que sea la evolución de los ingresos frente a la inflación y mantener prudencialmente un margen de seguridad”, concluyó Cao.
