Las propiedades subieron en pesos, pero bajaron en dólares por el salto del “blue”, en un sector restringido porque muchos propietarios decidieron retirar sus unidades. Las ventas cayeron hasta 30% en 2012. Según los registros de la Cámara Argentina de la Construcción, la mano de obra del sector en pesos se encareció 31,1% en 2012; los materiales, 19,7%, y en términos generales, el costo de la construcción creció 25,6%, contra 44% de alza anual del dólar libre, a la que habría que añadir el 16% que ya acumuló en enero.
El viejo adagio según el cual “los ladrillos son refugio de valor” no pudo cumplirse en el último año, por la irrupción de los controles oficiales para la adquisición de divisas extranjeras y la reticencia de los vendedores a pesificar las operaciones.
La plaza inmobiliaria prácticamente se desdobló desde el 31 de octubre de 2011, cuando las ventas de dólares se redujeron a su mínima expresión por las restricciones instrumentadas a través de la AFIP y el Banco Central. Así, las ventas de unidades a estrenar se adaptaron con más facilidad a cerrar operaciones en moneda local, mientras que el sector del usado siguió dolarizado y en picada.
“El mercado ha pedido volumen”
Alfredo Gutiérrez Girault, economista jefe del Instituto Argentino de Ejecutivos de Finanzas (IAEF) indicó que “el mercado ha tenido un achicamiento de la oferta y la demanda: ha perdido volumen, porque está afectado por la incertidumbre. Esas condiciones van a persistir algún tiempo y los problemas que hay en el mercado cambiario y el acceso a las divisas van a seguir de alguna manera evitando el normal movimiento inmobiliario”.
“Pasó de una meseta de alta cota a un valle. Cuando se estabilice –porque siempre hay operaciones atrasadas- se ajustará a ese nuevo nivel de oferta y demanda, en el que los que van a vender serán los que tienen que vender sí o sí, porque no pueden sostener las expensas o los impuestos o por situaciones familiares, herencias. El vendedor es un poco impulsado por las circunstancias. Las familias que crecen van a estar del lado de la demanda”, describió Gutiérrez Girault.
Juan Ignacio Mel, gerente de Mel Propiedades, destacó las operaciones en pesos en edificios a estrenar y en construcción: “A partir de agosto las operaciones aumentaron y hubo un acomodamiento del mercado respecto a valores y formas de proceder. Ya no se hacían más boletos y escrituras, si no escritura directa. Los usados se congelaron, en especial en el rango superior, las unidades premium y más grandes. Y poco a poco se empezaron a mover las obras, con ajustes”.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Roberto Arévalo, asegura que “el usado es el que recibió el mayor impacto, porque hace años, ante la inflación, la quita de 13 ceros a la moneda, la devaluación, se tomó como unidad de valor el dólar billete de los EEUU”. Agregó que “los que quieren vender lo hacen por necesidad”, mientras que otros propietarios “no hacen la operación por la reticencia a recibir pesos, en virtud de que se desvaloriza un rato después. Tenemos arraigado al techo como refugio seguro para la inversión. Eso provoca la retracción de la oferta y de la misma demanda”.
Pesificación e indicadores en baja
Según un relevamiento de la revista Mercado y la consultora Reporte Inmobiliario, apenas el 4% de las operaciones que se hacen en moneda local se pesifican al cambio oficial (los valores originales de las viviendas siguen calculándose en dólares).
Las inmobiliarias consultadas dejaron en claro que la mayor parte de las ventas se hacen a valores más cercanos al paralelo: un 22% dijo que en las operaciones se toma directamente el dólar “blue” y otro 34%, un valor más cercano al paralelo. Otro 38% dijo que se usa un valor intermedio, y un 2%, un valor más cercano al dólar oficial.
“El cepo cambiario terminó generando un efecto cadena en lo que es la construcción y en el mercado inmobiliario, que estaba totalmente dolarizado y recién ahora está iniciando el proceso para pesificarse. Ese mercado va seguir quedando abajo por ese motivo y es un punto fuerte a resolver”, definió Federico Fiscella, analista de Rosental Sociedad de Bolsa.
Numeros en baja
Las estadísticas que atañen al Real Estate reflejan la caída de actividad en 2012. La venta de inmuebles en la provincia de Buenos Aires cayó 12,4% en número, en términos anuales, y de 5,9% en el monto involucrado, medido en pesos. A nivel nacional, la actividad de la construcción cayó, por primera vez en diez años, un 3,2%, según el Indec.
En la ciudad de Buenos Aires, las escrituraciones acumularon una contracción de 27% entre enero y noviembre de 2012, con una caída del monto operado de 20,3% en pesos y 27,4% en dólares al tipo de cambio oficial.
Roberto Arévalo opina que “ha sido un año sumamente complicado, históricamente inclusive, frente a otras crisis. A partir de mayo, cuando la posibilidad de comprar dólares para créditos se cerró, se puso realmente difícil y fue en forma exponencial a medida que pasaban las semanas”.
Para Arévalo, “la actividad profesional cayó muchísimo más que las escrituraciones, al haber un receso en las operaciones, porque se están escriturando edificios terminados y a lo mejor, vendidos hace un año o dos”.
Presión sobre los precios
Según Reporte Inmobiliario, los costos para construir, medidos en dólares, cayeron en diciembre último por quinto mes consecutivo. Si bien los costos continuaron subiendo en pesos, medidos en divisa norteamericana quedaron rezagados.
Basta mencionar que según los registros de la Cámara Argentina de la Construcción, la mano de obra del sector en pesos se encareció 31,1% en 2012; los materiales, 19,7%, y en términos generales, el costo de la construcción creció 25,6%, contra 44% de alza anual del dólar libre, a la que habría que añadir el 16% que ya acumuló en enero.
“Hay una percepción, con las turbulencias y movimientos que uno ve en la brecha (entre oferta y demanda), por la que es difícil acercar un valor a los inmuebles y eso trae más incertidumbre. Y hay una sensación de que todavía en dólares los precios de las propiedades están un poco elevados, en un 20% por arriba”, estimó Gutiérrez Girault, del IAEF.
Juan Ignacio Mel comenta que “desde octubre empezaron a verse operaciones a precios ajustados, acomodados a la situación en dólares y en pesos. Unas propiedades que estaban tasadas antes de esto, están retasadas ahora a valor del mercado con un ajuste de 8 ó 10 por ciento como mucho, dependiendo de la zona. Las propiedades nuevas, en cambio, no tienen ningún tipo de ajuste”.
En barrios residenciales de la Capital, por las unidades a estrenar desde el pozo se pagan entre 12 mil a 15 mil pesos por metro cuadrado. Para obras terminadas, el metro se ofrece en un rango de 18 mil y 21 mil pesos.
Roberto Arévalo resume que “los precios no han bajado por una razón muy sencilla: no hay oferta y no hay demanda. Las operaciones que se están haciendo son genuinas, es decir, vender para comprar. Compra el que vendió lo suyo. Entonces la brecha que se establece, si es en dólares, depende de la voluntad de las partes. No hay una media, sino un precio razonable que tasa el profesional inmobiliario y un precio de realización”.
El titular de la Cámara Inmobiliaria cree que “éste es un paradigma que llegó para quedarse. Ha habido una adaptación en el mercado en los desarrollos nuevos, que están también complicados, pero hay una mayor flexibilidad, sobre todo en fideicomisos al costo, donde se puede hacer un mix”. Por ello, consideró que “algún ahorro en dólares que no alcanza para una unidad usada, sí alcanza para empezar en una nueva, con pagos mensuales o trimestrales en pesos con el índice de precios de la Cámara de la Construcción”.
